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房地产开发企业土地增值税清算不得扣除
土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面，因此，稍不注意就有可能会出错。
那么，土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时，不得扣除呢?
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
因此，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条(一)规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
六、企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十一条规定：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
七、除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本5%的部份，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，除利息支出外其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除，超过部分，不得扣除。
八、与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。否则，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
九、不能提供已支付的地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十、因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不得许扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
房地产纳税评估案例分析
纳税评估作为税收征管的一项重要管理工作,与国家的税收制度完善程度、税收管理手段是否先进和纳税人税收遵从度密切相关。以下是我分享给大家的关于房地产纳税评估案例分析，欢迎大家前来阅读!
房地产纳税评估案例分析篇1：
大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产纳税评估案例分析篇2:
房地产有限公司2005年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。截止评估日止，项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。有关的正常营业税费已按规定缴纳。所得税由国税征收。该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2008年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证 报告 清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
房地产纳税评估案例分析篇3:
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
房地产纳税评估案例分析篇4:
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
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企业往来帐经常会挂一些实际是收入却不确认收入的款项。查他的往来帐，要求出示借款的合同，和归还的记录。借款一般是整数，非整数的款项很可能就是收入。查询记账凭证，银行入账一般都标有用途，根据用途也能确定是借款还是收入。
房地产企业如何交税？
你可以参考下：
问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?
答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。
问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？
答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。
问：怎么样才能合理的少交税 ？
答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。
一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。
二、避税具体方法
一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。
三、税务部门如何核查房产企业税收
为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。
一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。
三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。
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