房地产企业税收自查_房地产企业税务稽查

房地产企业税收自查，亏猫网小编为大家整理相关内容如下：

本文目录一览：

• 1、如何把房地产企业企业所得税检查好？
• 2、房地产企业印花税要自查，我是新手，想知道是怎么计算的，以什么为基数，要交哪些？求高手详解。
• 3、我国房地产的现状是什么
• 4、企业税务自查报告及整改措施范文（四篇）
• 5、房地产企业如何交税？
• 6、房地产企业所得税管理中的问题与对策有哪些

如何把房地产企业企业所得税检查好？

房地产企业销售商品的特殊性，导致其所得税核算的特殊性，实际工作中很短暂的接触到此类业务，在此发一下自己的学习心得吧，和老师们交流。

前期准备

做为前期准备，首先就是要熟悉房地产业涉及的税种及相关税收政策，房地产业相关发票规定，及房地产业特殊业务处理，比如：合作建房、混合销售、委托代建、售后返租、以房抵债等。

然后要在金三征管系统查询相关数据等，此外还要搜集一些相关的外部数据，包括三方数据，比如：发改委、住建、规划、质监、房管、银行等部门取得房地产项目信息，媒体数据比如广告信息等，互联网数据比如：国土资源局网站、房产网、房产管理局网站、建设工程造价网信息等查询相关数据。

进入稽查阶段要求企业提供的涉税资料

⒈基本涉税资料

①房地产开发资质证书及相关资格证明②企业设立、变更的章程、协议、合同以及股东、法人代表变更资料③企业银行账号情况④企业关联方及关联交易情况

⑵基本业务流程资料：①业务处理流程②内部控制制度流程③主要部门及职责④各项业务处理系统

⑶基本财务资料①财务相关制度及流程②财务软件，电子财务账数据及财务报表③纳税申报表，企业所得税汇算清缴报告，土地增值税清算鉴证报告

⒉涉及土地方面的资料

比较复杂太多了，基本就是土地取得方式即各种文件

⒊涉及土地征用和房屋拆迁资料

⒋涉及项目建设成本资料

基本是工程合同、建设施工合同、项目总体规划各种图，建筑工程预算书、工程竣工结算书、施工过程双方鉴证资料、建设单位供材明细表、竣工验收书、技术人员名单及工资标准、工资表、房屋测绘报告等，运用这些资料，对工程费用实际发生额进项审核，如果实际发生额高于工程预算书、工程施工合同，再重点审核工程设计变更资料、施工现场鉴证资料，工程竣工验收备案等资料。

⒌涉及项目销售的资料

具体检查重点

具体到企业所得税检查重点，房地产企业所得税，跟其他企业所得税相似之处 检查重点也是收入确认问题和成本问题的检查。

一收入检查需要注意的问题

根据准备阶段调查了解的情况，通过查看销售部门台账，审核房地产购销合同，查看收入账户，核对分析判断企业是否按规定确认收入，查看企业所得税收入和增值税收入之间是否差距过大，差异的原因是否合理其实在少记收入方面很多增值税少记收入的问题和企业所得税一致。

此外就是要注意政府部门返还资金和政府补贴收入是否计入补贴收入，收取的客户违约金是否计入营业外收入。

二成本检查注意的问题

房地产开发成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以主要测算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的费用基本上可以确定房屋的单位成本，如果企业结转的单位开发成本与测算的单位成本相差太大，就应当再深度检查。

可以重点关注：

⑴土地成本是否按规定列支，主要是检查缴纳的土地出让金。

⑵采取预估成本、预转成本，按计划成本结算、按比例法结算等，是否增大了完工产品成本。

⑶是否有取得假发票、虚开发票及其他不符合规定发票记入开发成本，多列成本费用，特别是甲供材，直接记入开发成本，再全额取得施工方发票重复入账等。

⑷虚列拆迁补偿费、虚增成本，未按实际发生金额记入成本费用，编造合同、协议、虚列、多列或重复列支费用

比如：收到国土局退回的多缴纳的土地出让金，记入“其他应付款”贷方，没有冲减土地出让金成本

⑸计提未实际申报缴纳的各项税费。比如：未实际缴纳的土地增值税计提并在企业所得税前扣除。

⑹项目样板间装修成本重复列支问题：样板间装修已经在开发间接成本中列支，又在主营业务成本中列支

⑺地下车位开发成本列支问题：如果地下车位可以出售、自持，产权不属于业主共同所有，实质是一种开发产品，应做为独立的成本对象单独核算，未售车位的开发成本应从开发成本科目调出，待实际销售时按收入与成本配比原则列支成本。

⑻预提公共配套设施费

房地产项目的开发周期比较长，有的需要几年，尤其是比较大型的房地产项目，企业在开发进度安排上，公共配套设施的建设与项目较难完全匹配，会出现先建房屋后建公共配套设施的情况，这样往往会出现房屋已经建成，公共配套设施尚未完成的情况，因此，前期项目达到完工条件进项清算时，会存在开发产品的开发成本无法可靠计量。

国税发〔2009〕31号规定，除以下几项预提费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

可以预提的费用：

①出包工程未最终办理结算而取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额10%

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造不可撤销，或按照法律法规必须配套建造的条件

③应向政府上交但尚未上交的报批报建项目、物业完善费用可按规定预提

三期间费用检查重点

⑴是否有扩大期间费用列支标准，不合理工资列支和三项经费超标

⑵业务招待费、广告费是否超过规定标准

⑶行政处罚是否税前列支

⑷是否将资本性支出直接列支当期成本，将开发期的利息记入财务费用，多结转成本，列支不属于本公司的利息，比如集团成员企业的利息等。

房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点，有针对性地采取措施。

我接触过不少税务稽查人员，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：

1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来，为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。

2、检查企业提供的销售收入明细表，包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。

3、检查项目累计开发成本的真实性，对于分期开发的项目，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。

4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后，是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税，是否按规定进行纳税调整。

5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目，应当于不含税预收账款为基数，而不是以销售收入为基数进行调整。

6、检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额。

7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别，再次不再赘述。

希望我的回答对你有所帮助，如有其他问题，欢迎留言交流。

关于这个问题回答如下：

房地产开发企业所得税检查难度与企业规模大小、项目多少、时间跨度长短有很大关系。要搞好房地产开发企业所得税检查，必须注意以下几个方面：

1.熟悉涉及房地产开发企业所得税相关政策。房地产开发企业所得税政策与其他行业有一定区别，企业所得税年度申报表填写也与一般企业有差异，这些都需要我们了解清楚。同时对房地产开发企业增值税、土地增值税等其他税种的政策也要熟悉，因为这些都与企业所得税息息相关。

2.熟悉房地产开发开发企业的会计核算。对房地产开发企业会计核算方法一定要清楚，虽然不同房地产开发企业会计核算有一些差异，但基本会计核算规定是相同的，这是做好检查的基础。对企业的会计核算软件也要尽可能熟悉掌握。

3.要熟悉房地产开发企业整个开发流程。房地产开发企业从项目拿地开始，规划许可、施工许可、房屋预售、房屋竣工验收整个流程要了解。

4.要制定计划，理顺思路。房地产开发企业检查往往需要相对较长的时间，一定要制定计划、理顺思路、落实分工。这些最好向有丰富经验的同事学习，也可以学习一些房地产开发企业的典型案例，这对自己理清思路会有很大帮助的。

5.加强沟通交流。在检查过程中如果遇到政策疑问，应及时查找相关文件规定，或者与相关业务部沟通，及时解决检查过程中的疑难问题。同时在检查过程中要注意不断总结经验，提升实际工作能力。

以上观点，供参考！

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房地产企业所得税检查“三部曲”

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2019-11-26 05:24

房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业 企业所得税 检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。

前奏曲:确定房地产项目是否完工

房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。

进行曲:核实收入、成本、费用的真实性

对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。

(一)实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。

1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

4.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行 贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税;是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。

(二)书证与实际审核相结合，核实开发成本。

通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。

1.单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例:普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。比如，某企业建安成本达1228元/㎡‚远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。

2.工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。

3.资金流控制。检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。

片尾曲:按配比原则准确结转产品成本

审查开发成本(土地成本)、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。

重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象;是否将下期成本提前列支;是否将应由各期分担的土地成本(含土地附属成本)提前一次性列支;有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。

根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

认真核实收入明细及支出明细，确定应征额度。

看看房地产企业佣金收入占比多少

房地产企业印花税要自查，我是新手，想知道是怎么计算的，以什么为基数，要交哪些？求高手详解。

个人观点：

第一、资金账本印花税，这个只有在注册资本增加时按增加的部分适用万分之五的印花税

第二、其他营业账本，每年启用新的账本就要交税，按5元一本

第三、与建筑方签订的建筑安装合同要交印花税，按合同金额的万分之三计算

第四、商品销售收入，按销售合同的万分之五计算

以上共同学习，希望对你有用！

我国房地产的现状是什么

一、中国房地产业现状：财富的巨人与纳税的侏儒

2005年9月10日，中国税务总局第五次公布了“中国纳税500强排行榜”,在本次排行榜中，300名内竟然没有一家房地产企业的名字出现。而与此相对应的是，2005年的“胡润中国富豪榜”中赫然于榜中的房地产企业依旧占据了半壁江山，其数量甚至超过2004年。在该富豪榜中共有48位企业家主营或涉及房地产业，且在“百富榜中”排名较靠前。在前10名富豪中，主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5位，身价达140亿元。

在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。一般行业难觅的20%的项目利润已成开发商底线，部分企业取得土地早、土地储备充裕的房地产公司,在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。到目前为止，房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。从1991年到2004年房地产行业仅房屋销售额增长了43.62倍，平均年增长33%；房屋销售价格平稳爬升，2004年全国房屋平均销售价格已达到：2714元/米，北京为：5053元/米、上海为：5855元/米，从1991年到2004年全国房屋平均销售价格增长了3.45倍，平均年增长10%。（详见表1）。从表中可以看出，房地产行业经营业绩令人惊喜，但80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损”二字，剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现。以2004年的北京房地产企业为例，根据税务总局统计出来的数据显示全行业亏损。

表1：1991年----2004年全国房地产行业销售情况表[1]

年 份

房屋销售额（万元）

房屋销售面积（万平方米）

单位销售额（元/平方米）

销售额增长率

1991

2,378,597

3,025.46

786.19

1992

4,265,938

4,288.86

994.66

79.35%

1993

8,637,141

6,687.91

1,291.46

102.47%

1994

10,184,950

7,230.35

1,408.64

17.92%

1995

12,577,269

7,905.94

1,590.86

23.49%

1996

14,271,292

7,900.41

1,806.40

13.47%

1997

17,994,763

9,010.17

1,997.16

26.09%

1998

25,133,027

12,185.30

2,062.57

39.67%

1999

29,878,734

14,556.53

2,052.60

18.88%

2000

39,354,423

18,637.13

2,111.61

31.71%

2001

48,627,517

22,411.90

2,169.72

23.56%

2002

60,323,413

26,808.29

2,250.18

24.05%

2003

79,556,627

33,717.63

2,359.50

31.88%

2004

103,757,069

38,231.64

2,713.91

30.42%

近期国家税务总局在对浙江、安徽、山西、山东、四川、云南、上海7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。以浙江省地方税务局提供的材料为例，金华市地税局稽查局近期对该市96家房地产企业开展专项税收检查，企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题，对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元，其中单户查补税费最多的达1800余万元。杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中，有17家存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元。

二、房地产行业的避税行为及原因分析

近期国家税务总局高层人士表示：房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。

（一）利用成本膨胀法规避税收行为

成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，最终达到降低自身税负的避税方法。

房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：

一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。

二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。

三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。

四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。

五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。

（二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为

房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。

房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。

绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。

（三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为

一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。

在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。

二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。

调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。

（四）利用临界转换法规避税收行为

所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。

我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。

在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。

例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税

一、预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。（暂不确认收入，特别是利润率低于15%的项目）

二、不按照合同约定的时间确认收入。

以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

三、随意调整税款申报数额。（延迟纳税，提高资金使用效果）

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

六、从售楼款中抵减代理手续费。

将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

八、用房屋换土地。

房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。

九、降价。

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、整体转让“楼花”不做收入。

根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

企业税务自查报告及整改措施范文（四篇）

税务自查整改报告1

一、企业基本情况：

我公司系私营企业，经营地址：主营：注册资金：人。法人代表：，在册职工工资总额。20_年实现营业收入20_年度经营性亏损元

二、流转税(地税)：

1.主营业务收入：我公司20_年1月—20_年12月实现主营业务收入元。

2.营业税：我公司20_年1月—20_年12月应缴纳城市维护建设税元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

3、城市维护建设税：我公司20_年1月—20_年12月应缴纳城市维护建设税元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

4、教育费附加：我公司20_年1月—20_年12月应缴纳教育费附加元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

5、残疾人就业保障金：我公司20_年1月—20_年12月

年应缴残疾人就业保障金多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。。

6、防洪保安资金：我公司20_年1月—20_年12月应缴防洪保安资金多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。。

7、地方教育附加费：我公司20_年1月—20_年12月应缴多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

三、地方各税部分：

1.个人所得税：我公司法人代表20_年度-20_年度工资收入元，我公司20_年度-20_年度个人工资收入未达到个人所得税纳税标准，无个人所得税。

2.土地使用税：我公司20_年度-20_年度应税土地面积10000平方米，应纳土地使用税2万元，已缴纳。

3.房产税：我公司20_年度-20_年度应税房产原值1000万元，应纳房产税8.4万元，已缴纳。

4.车船税：我公司拥有乘用车辆，应缴纳车船税元，已缴纳;商用车辆，其中客车辆，应缴纳车船税元，已缴纳;货车辆，应缴纳车船税元，已缴纳。

5.印花税：我公司20_年度-20_年度主营业务收入元，按0.03%税率应缴纳印花税元。帐本4本，每本5元贴花，共计元。合计应缴纳印花税元。

四、规费、基金部分：

1、我公司20_年度-20_年度为职工150人缴纳了社会养老保险及医疗保险，其他人员未在我公司缴纳，原因系这批职工的社会养老保险及医疗保险仍由以前的工作单位代缴，关系未转入我公司。

2、我公司20_年度-20_年度交缴残疾人就业保障金元。

五、发票使用情况：

20_年度-20_年度我公司开具了_发票,多少张，金额多少，已全部记帐作收入。

税务自查整改报告2

__市__国家税务局稽查局：

按照贵局于20_年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20_]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20_年7月5日至7月30日，对我公司20_年1月1日至20_年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：

一、企业基本情况：

____公司成立于20_年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对__市__县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。

____公司成立以后，主要是从事了对____市__县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了____公司__分公司，相继对__县可能存在矿产资源的__矿点、___矿点进行前期的_勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在__县政府的要求下，投资成立了____有限公司。

由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，____公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此____公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。

二、企业涉税情况：

____公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。

____公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了__市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20_年取得收入245494元，开具普通销_已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20_年取得收入1462122。25元。其中开具普通销_43071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。

三、本次税收自查情况：

接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20_年1月1日至20_年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：

1、增值税相关涉税情况检查：

我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20_年度取得收入245494元时，开具了普通销_按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20_年开具普通销_43071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、对与收入相关的事项进行了检查。

我公司20_年取得收入245494元，20_年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20_年度已挂账的预收账款-___电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。

3、对与成本费用相关事项进行了检查。

经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：

⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：

经检查，我公司20_年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20_年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。

经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20_年的成本已取得相关发票，20_公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期间费用核算方面存在的问题：

在对我公司20_年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;

②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;

③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;

④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;

⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。

⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。

在对我公司20_年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;

②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。

3、对相关涉税事项进行了检查。

我公司在对20_年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。

4、自查中存在的问题说明。

通过自查，我公司由于开具普通销_补缴增值税4167。13元，我公司20_、20_年度企业所得税应分别调整如下：

20_年度：

调整后企业所得税应纳税额=-934513。92+540000+87481。37+57200+9751。72+3380+1760。40-80130=-154813元

20_年度：

调整后企业所得税应纳税额=-385412。95+494932。87元+3276。05+6000=148798。97元

应补缴企业所得税=148798。97元×25%=29699。74元-2321。04元=27378。7元

以上所述为我公司本次自查的情况总结，不当之处敬请指正。

____公司

201_年__月__日

税务自查整改报告3

根据_税直查(20__)__号文件要求，我公司高度重视_地税局直属分局对企业所得税的此次稽查，成立专门的自查工作小组，组织相关财务人员学习，采取了自查与聘请税务师事务所税务专业人员协助相结合的方式，于__年7月14日-17日针对企业所得税进行自查。目前，自查工作已基本完成，现将自查结果汇报如下：

一、本次自查的时间范围和涉及的税种范围

本公司本次自查主要为20__至20__年度的企业所得税的缴纳情况。

二、自查工作的原则

1、高度重视，认真负责，严格按照国家财经税收相关法规，对本公司__至__年度在经营过程中涉及的各类税种进行彻底的清查，力求做到不疏忽、不遗漏。

2、把握契机，认真做好自查自纠工作，提前化解税务风险。我公司结合实际情况，进行认真全面的自查，彻底清理违法及不规范涉税事项，并以此为契机，加强我公司税务基础管理工作，并改善我局税务管理工作的盲点弱点，提高我公司的税务工作管理水平。

三、自查结果

经过为期一周的自查工作，我公司__年—__年税务工作基本遵守国家相关税收及会计法律法规，依法申报缴纳各项税费。但工作当中难免存在疏漏，问题主要反映在未按照权责发生制的原则按年分摊所属费用、购买无形资产直接费用化、无须支付的应付款项未计入应纳税所得额等。通过此次自查，我公司__年—__年应补缴企业所得税14，096、18元;其中：__年应补缴企业所得税4，580、76元;__年应补缴企业所得税8，515、42元。具体情况如下：

1、20__年度

我公司所得税自查问题主要反映在没有按照权责发生制的原则按年分摊所属费用上面，申报企业所得税时少调增应纳税所得额14，881、10元，应补缴企业所得税额4，580、76元，具体调增事项明细如下：

(1)未按照权责发生制原则分摊所属费用应调增应纳税所得额：我公司__年未按照权责发生制的原则分摊所属费用14，881、10元，根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发【__】084号文)第四条的规定，我公司应将未按照权责发生制的原则分摊所属费用调增应纳税所得额，调增应纳税所得额14，881、10元。

2、20__年度

我公司所得税自查问题主要反映在购买无形资产直接费用化、无须支付的应付款项未计入应纳税所得额上面，申报企业所得税时合计少调增应纳税所得额34，061、67元，应补缴企业所得税额8，515、42元，具体调增事项明细如下：

(1)购买无形资产直接费用化：我公司__年11月购入财务软件14，300、00元直接计入了当期费用，根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发【__】084号文)的规定，应将该无形资产分期摊销，应调增应纳税所得额14，061、67元。

(2)无需支付的应付款项应调增应纳税所得额：我公司无需支付的__年应付莱思软件公司20，000、00元，软件公司现己合并，并且该公司一直未催收该笔款项，根据_税直函【__】89号文中“对于农电提成余额、无需支付的应付款项应调增应纳税所得额”的规定，应调增应纳税所得额20，000、00元。

税务自查整改报告4

一、健全工作机制，完善制度建设

我局成立了以局党组书记、局长__为组长的四川省地方税务局政府信息公开(政务公开)工作领导小组。设立了政府信息公开(政务公开)工作领导小组办公室。政府信息公开(政务公开)工作领导小组负责全省地税系统政府信息公开工作总体规划、重大事项、重要文件的审核与决策，全面推进、指导、协调、监督全省地税系统政府信息公开工作。政府信息公开(政务公开)工作领导小组办公室具体承办领导小组的日常工作。同时，局内各单位均安排了专兼职人员担任政府信息公开联络员，负责信息采集、信息发布、综合协调等工作。各市、州地税局也相应成立了由jú长任组长的政府信息公开领导小组，对各地政府信息公开工作进行整体部署和统一指导，在系统内形成了责任明确、层层落实的工作格局。

我局从涉及群众切身利益、切实维护纳税人利益及容易产生不正之风和滋生腐坏的环节入手，建立健全政府信息公开制度。制定了《四川省地方税务局政府信息公开指南》、《四川省地方税务局政府信息公开目录》、《四川省地方税务局依申请公开政府信息工作规程》、《四川省地方税务局政府信息公开保密审查办法》等一系列规章制度。对政府信息公开相关资料进行整理，编制《政府信息公开和机关行政效能建设制度汇编》印发局内各单位。在各市、州局及扩权试点县、市局办公室业务培训中将政府信息公开作为重点培训内容。

二、拓宽发布渠道，提升信息质量

大力加强内外网信息建设。内外网站是地税系统进行政府信息公开的重要载体。全系统统一使用内网信息编报平台并由专人负责编审，实现了省局处室、市、州局及扩权试点县、市局及时采编报送和信息登载，确保了信息工作的时效性，提高了信息工作的质量和效率。完成了外网改版，开设了政府信息公开栏目，及时、全面地公开与纳税人及社会公众密切相关的政府信息。截至__年7月31日，外网共公开各类信息870条。

积极主动报送专报信息。围绕省委、省政府和国家税务总局关注的重点工作，积极向上级部门反映地税系统工作动态。根据新形势对信息工作的新要求，结合工作实践积极探索信息工作的新思路、新方法、新途径，增强工作的主动性和创造性。改进信息服务方式，加大信息约稿力度，从会议、文件、新闻、领导讲话和批示中主动寻找、挖掘信息线索。高度重视信息编辑细节问题，做到信息编辑精细化，除严格把好信息编辑质量关，还对格式、标点、印刷精益求精，努力提升信息工作整体质量。截至__年7月31日，共上报省委、省政府和国家税务总局专报130余篇。其中，国办采用信息1条，省政府采用专报累计达到33条。

着力完善外部公开平台。认真做好省政府电子政务外网、政府信息公开专栏、总局地税频道等信息公开平台的内容保障和网络维护，及时更新发布信息。从优化公文处理流程入手，在公文处理环节增加政府信息公开选项栏，各处室在拟制公文时根据公文内容确定是否公开、公开时限及公开范围。公文正式发出后，由专人根据最终填报选项及时发布。同时，按照《四川省地方税务局政府信息公开目录》主动公开政务动态、人事任免、总结计划、法规制度等信息。截至7月31日，我局共向四川省人民政府网站报送信息176条，向省政府报送信息公开目录33条，向国家税务总局地税频道报送信息126条。此外，我局还精心策划了省局领导在线访谈节目，由局领导在省政府网站上就房地产税收有关问题与网民进行实时交流。

有效依托各类新闻媒体。广泛依托广播、电视、报刊等媒体渠道对外公开最新、最快的税收政策和征管改革各项举措，让广大纳税人及时、准确了解最新的税收政策，理解并支持税务部门工作，为税收征管提供坚强的_障。今年，我局已多次与四川电视台、四川人民广播电台等合作播出形式多样、内容丰富的税收政策电视片和广播节目。在《四川日报》、《中国税务报》、《四川经济日报》等报刊上刊载文章38篇。

充分利用其他公开途径。在机关大厅设立政府信息公开栏，详细公开各处室职责、联系人、联系方式等。实事求是编制了我局__年度政府信息公开工作报告，并在省政府网站上发布。每年及时向省档案局送交已公开的文件资料。

(一)、公司税务自查报告格式以及范文（两篇） (二)、公司员工个人工作自查自纠总结报告范文（三篇） (三)、教师党员个人自查自纠整改报告范文（三篇） (四)、护士个人自查自纠报告范文（三篇） (五)、党员个人查摆问题自查报告范文（三篇） (六)、学校在职教师有偿补课个人自查报告（三篇） (七)、幼儿园教师有偿补课自查自纠报告范文（四篇） (八)、学校教师有偿补课自查报告范文（两篇） (九)、事业单位吃空饷自查自纠报告范文（两篇） (十)、党员干部吃空饷自查报告范文（四篇）

三明确工作重点，突出监督检查

按照《四川省人民政府办公厅关于切实做好__年政务公开工作的通知》(川办函〔__〕76号)要求，我局着力做好服务两个加快工作，突出公开重点，及时公开地税系统灾后恢复重建、深化行政效能建设、扩大内需保持经济平稳较快增长等方面的信息。在具体分类上，以公开为原则、不公开为例外，比照主动公开、依申请公开、不公开的划分标准，积极主动公开应当公开的信息，妥善处理依申请公开事项，严格把关不予公开的政府信息。目前，我局共受理依申请公开事项1例，已按规定程序_结，未收取任何费用。未出现因政府信息公开申请行政复议或提起行政诉讼的情况。同时，严格按照《四川省地方税务局政府信息公开保密审查办法》进行审核把关，未发生因政府信息公开引发失泄密事件。

有效落实政府信息公开工作，必须切实做好监督考核。我局制定了《四川省政府信息公开过错责任追究办法》，建立了政府信息公开工作考核制度和责任追究制度，定期对政府信息公开工作进行监督检查。聘请了28位各行业代表为政府信息公开社会监督员，为地税部门信息公开工作提出意见和建议，监督并反馈政府信息公开的实施情况。

在省委、省政府和国家税务总局的领导下，我局政府信息公开工作取得了一定的成绩。但离上级的要求还有一定的差距。我局将进一步贯彻落实《中华人民共和国政府信息公开条例》，结合地税工作实际，纵深推进政府信息公开工作。 ;

房地产企业如何交税？

你可以参考下：

问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?

答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。

问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？

答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。

问：怎么样才能合理的少交税 ？

答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。

一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

二、避税具体方法

一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。

三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。

三、税务部门如何核查房产企业税收

为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。

一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。

二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。

三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。

房地产企业所得税管理中的问题与对策有哪些

一、当前国税部门房地产企业所得税存在的主要问题

(一)房地产开发企业纳税素质上存在的问题。

1．国税系统管辖的房地产开发企业均为新办企业，会计核算水平、办税能力普遍有待提高。国税系统管辖的房地产开发企业均为2002年以后新办的企业，作为新办企业，办税人员大多刚走上新的岗位，缺乏房地产开发企业会计核算和企业所得税办税经验，对房地产企业所得税政策不够熟悉，在房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面均显得相对生疏。

2．税收管理部门对房地产开发企业的管理不够深入，纳税辅导不细，政策宣传不到位，影响了房地产开发企业的税收政策水平和办税能力的迅速提高。

3．房地产开发建造时间长，投入资金量大，成本费用项目多，预提与待摊费用多，一般都是跨时间、跨地域滚动开发，同时开发几个项目，会计核算复杂，收入和计税扣除项目的计算受纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素影响很大。

4．近几年来房地产行业发展过热，一些企业纷纷涉足房地产开发，追求短期效益，急功近利，有意逃避税收。

(二)房地产企业所得税征管工作上存在的问题。

1．国税系统对房地产企业所得税征管时间不长，征管水平有待提高。国税系统对房地产企业所得税的征收管理工作开始于2002年企业所得税收入分享体制改革后，从无到有，至今仅只有短短三年多时间，征收管理缺乏经验，许多基础工作明显薄弱，房地产企业所得税征管人员的业务素质也有待进一步提高。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，税务人员的业务素质相对不高，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

2．房地产企业所得税税源管理工作不够加强。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，加上受税收管理模式影响，税源管理工作不够加强，税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业核实情况，摸清企业的实际经营状况，税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。

3．国税管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查，调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析，没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的许多不足之处。

4．与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够。房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。此外，地税部门还有多年的房地产企业所得税征管经验积累。与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

(三)房地产企业所得税应税收入方面存在的问题。

1．税收政策对预收款结转销售的确认时间未进行明确。

预收款结转销售是以预售产品完工来区分的，但目前房地产开发企业完工有着三个完全不同的时间(即单项工程验收合格时间、工程综合验收合格时间和三证齐全可办理产权手续时间)，三个时间间距较大。由于税收政策对完工环节和完工时间未进行明确，企业往往根据房地产项目的利润情况进行预收款的结转，当销售利润率大于15％时，销售结转就向后推迟，当利润率小于15％时，则在单项工程验收合格时就予以结转，从而达到调节利润的目的。

2．房地产开发企业存在内部预售再转售，转移利润利润的现象。一般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据。

3．采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。

4．用房地产抵付各种应付款项未按规定交税。如：

(1)以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款。房地产完工以后，没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。

(2)以完工房地产抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。如绍兴市金时代广场、绍兴县华联国际商贸城等，都存在房地产销售过程中，房地产开发企业通过回租形式取得一定年限的使用权，并进行再出租或统一经营，而相应的回租租金在房地产售价中进行抵付(扣除)的问题，这种做法，既减少了房地产销售收入(房地产开发企业取得的一定年限的使用权实际就是一种利益，如果房地产开发企业已将这一利益计入应税收入则应当别论)，又以“免费出租”的形式隐瞒了回租房再出租的出租收益或其他利益。

(3)以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。

(4)以完工房地产抵付职工奖励支出。近几年房地产开发企业经济效益较好，企业职工收入可观，特别是中层以上人员收入更高，个别企业以应支付职工奖金的多少确定不同的价格由个人进行销售，其差额作为收入的发放，从而少缴了营业税、所得税、个人所得税等。

5．收取广告管理费、房租收入未按规定纳税。由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都应该计入企业所得税应税收入申报纳税。

(四)房地产企业所得税税前扣除上存在的问题。

1．利用虚开、代开发票等手段，人为抬高建筑成本，减少应纳税所得。收受虚开、代开发票、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发企业偷逃税惯用的伎俩。

2．内部账目混乱，成本资料、费用凭证残缺不全，多个项目同时开发时，未分清成本负担的对象，未按配比原则计算有关开发项目的成本，利用项目连续滚动开发的特点，有意无意地使成本、利润难以理清，从而暂时逃避纳税。房地产开发企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，同时开发几个项目，房地产开发企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收后才能进行。房地产一天没通过验收，项目本身就一天不能算出利润，而此时，房地产开发企业就可以将已完工与未完工的项目成本混在一起，把未完工项目的支出列支到已完工项目中去，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本，从而使已完工项目微利甚至亏损。

3．关联企业借款费用支出的列支政策不够合理。2004年5月对房地产开发企业贷款从严控制以来，很多房地产开发企业通过关联企业融资进行房产开发，由于房地产行业资金占用金额大，时间长，可列支的借款利息仅为注册资本的50％，造成了大量的纳税调整的增加额。

4．房地产企业所得税政策对房地产成本分摊与相应售价之间的配比没有明确要求。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于对可售面积单位成本的对象没有明确划分规定，企业在实际操作中随意性较大，如在商住楼的建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自己经营，为了将建造成本在所得税中尽早扣除，其成本分摊按整幢楼作为成本对象总成本除以总可售面积取得，住宅房与营业用房的单位成本一致，但其营业房的实际售价一般是住宅房的3至4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不匀，这就为房地产开发企业调节延迟缴纳企业所得税创造了条件。

5．公共配套成本的扣除不符合所得税税前扣除的相关性原则。对一个大型的社区，一般都配有较多的公共配套设施，如社区小卖部、活动室、幼儿园等，在进行成本核算时，企业均已分摊到销售成本中，进行所得税扣除，而这些配套设施，房地产开发企业在完工后又在对外进行出租、出售，对外出租、出售收入有的作为营业收入，有的转入物业管理公司。

6．房地产企业所得税政策对长期使用权出让的征税缺少明确规定。目前建设中的汽车城、物流中心、大型市场，建造成综合性的大楼，并将其中的一部分以使用权出售给经营者或业主。由于该房产属整体项目，“三证”不能分割，出售部分的房产没有单独“三证”，企业与投资者(购买者)以出售长期使用权的形式签订合同(出售年限与土地使用权的年限相一致)。现行房地产企业所得税政策未明确上述销售行为是出售不动产行为，而在营业税征收中，将出售永久使用权行为视作销售不动产征收，如上述销售行为按租赁不动产征收，需缴纳的营业税、房产税及附加的税负率在17％以上，而作为出售不动产收入按15％的利润率计算，其所得税税负仅为4．95％。目前企业一般选择按销售不动产缴纳所得税。

二、当前国税部门加强房地产企业所得税征收管理的对策

(一)加强房地产开发企业发票使用管理。一要将房地产开发企业使用的预收款收据纳入发票管理，制止使用自制收款收据预收房款的做法，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)执行以后，对房地产预售收入也要按照规定的利润率计算利润额并计应纳税所得额，这就使得房地产开发企业使用的预收款收据在税收管理上变得十分重要：二要严查入帐票据的真实性及合法性；三要加大对房地产开发企业违反发票管理行为的处罚力度，从源头上遏制房地产开发企业的涉税违法活动。

(二)加强对房地产开发企业税收基础资料的管理。对内部预售再转售转移利润的现象，是房地产开发企业税收管理中的难点，由于房产价格的不确定性，如品牌房产与小房地产开发企业开发房产的售价每平方米相差几百元或上千元是正常现象，对其核定计税价格征收税款也依据不足，因此，应加强对房地产开发企业税收基础资料的管理，如：采用预售合同备案制度，对企业现金收据进行检查，发现内部认购价格明显偏低的，应查明原因，对确属通过内部认购转移利润的，应严肃处理。

(三)加强与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的联系交流。

1．加强与地税部门的联系交流。要充分重视地税部门多年房地产企业所得税征管的经验积累，重视地税部门在建筑业、房地产营业税征收管理，房地产销售、建筑安装工程发票管理中掌握的信息，主动与他们进行联系，交流管理经验和各种管理信息。国税部门与地税部门之间要加强工作配合，互通营业税、所得税及其他税种的管理、评估、检查情况，共同加强发票管理，严查入帐票据的真实性及合法性，联合采取重点稽查等各项管理措施，有效遏制房地产开发企业的偷逃税行为。

2．加强与计划管理、城市规划、土地管理、城建、建管、房产管理等行政部门和金融机构的交流，建立信息传递制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、开发项目的数量、建筑面积、销售价格、销售进度、个人购房按揭贷款的支付时间和金额、预收房款情况、已交付产权情况、具体的建筑安装费用等各种信息。

(四)完善房地产企业所得税税收政策。

1．明确房地产完工时间口径。由于房地产开发企业开发分期完成，对开发的房产也分期竣工验收后出售，而综合验收合格是在小区建设全面完成后才能通过，时间跨度过长，如到可领取房产证再确认则时间更长，因此，税收政策应对房地产完工时间有一个明确的口径，结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业应将预收款结转销售并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。国税管理部门应及时与城建部门联系，对房产验收情况建立日常通报制度，掌握各地房产竣工验收合格情况，对已竣工验收合格的房产及时督促企业结转销售。同时，在税务管理办法中也可要求企业提供竣工验收合格证书，作为日常管理的附报资料。

2．调整关联企业借款利息支出所得税前列支政策。关联企业借款利息支出而产生的纳税调整金额在我市发生额较大。房地产开发企业由于目前金融政策的特殊性，很多资金是通过关联企业从银行代借代付，其利息支出不是为了转移利润而发生的，其借款的实际受益人是房地产开发企业。而纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％部分，超过部分的利息支出，不得在税前扣除的政策，是为了抑制利用关联企业借款转移利润制定的。为此，对房地产开发企业能出具代借代付相关手续的利息支出，应制定政策允许其税前扣除。

3．明确对房地产成本分摊与相应售价之间的配比要求。应对开发产品成本计算方法进一步细化，如在商住楼的建设中，应对底楼营业用房和上面住宅房按售价的不同折算成系数进行成本归集，对分割出售的大型商场也应按不同楼层进行分别核算，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

4．明确公共配套成本扣除政策。对公共配套成本的扣除，目前的税收政策中还没有具体的处理规定。应根据立项规定，对立项中只能无偿地提供给居会委等相关管理部门又不能领取房产证的，可分摊到成本中去，对社区小卖部、活动室、幼儿园等对外进行出租、出售的房产应视同销售征税。

5．明确长期使用权出让征税问题。对出让长期使用权的行为，应在现行所得税政策中予以明确按视同出售不动产行为进行征收，与营业税政策相一致，并按征收房地产企业所得税管理办法进行核算。

(五)加强对低价出售房产的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等)、以房屋低价销售给内部职工作为奖金福利支出是一种偷税行为，税务部门应加强对低价出售房产和销售给内部职工房产的重点检查，根据出售时间核定同类产品的价格，补征少缴税款。

(六)鉴于房地产开发企业经营情况的特殊性和房地产企业所得税管理的复杂性，在房地产企业所得税管理上，要特别坚持没有调查就没有发言权，调查先行的工作原则，在采取各种税收管理、检查措施前，都必须进行深入细仔的调查摸底、分析解剖、系统思考，在充分掌握情况的基础上开展工作。

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